1. Bất động sản đầu tư là gì?
Bất động sản (BĐS) đầu tư là bất động sản, gồm: Quyền sử dụng đất; Nhà, hoặc một phần của nhà, hoặc cả nhà và đất; Cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:
– Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc:
– Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.
Các trường hợp được ghi nhận là BĐS đầu tư:
– Quyền sử dụng đất (do DN bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ trong thời gian dài để chờ tăng giá
– Quyền sử dụng đất (do DN bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai
– Nhà do DN sở hữu (hoặc do DN thuê tài chính) và cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động
– Nhà đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động
– Cơ sở hạ tầng đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động.
Các trường hợp đặc biệt được ghi nhận là BĐS đầu tư
– Đối với những BĐS mà một phần DN nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá và một phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc cho quản lý:
+ Nếu những phần tài sản này được bán riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động: DN sẽ hạch toán phần tài sản dùng để cho thuê hoặc chờ tăng giá là BĐS đầu tư
+ Nếu phần tài sản dùng cho sản xuất và quản lý: DN hạch toán là TSCĐ hữu hình hoặc TSCĐ vô hình.
– Trường hợp BĐS không bán được riêng rẽ và phần sử dụng cho kinh doanh hoặc cho quản lý là không đáng kể (dưới 20% diện tích) = > Hạch toán là BĐS đầu tư.
Ví dụ: DN có một toà nhà có trên 80% diện tích chuyên cho thuê hoạt động và dưới 20% diện tích sử dụng làm văn phòng công ty thì toà nhà đó được hạch toán là BĐS đầu tư.
– Trường hợp DN cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sử dụng BĐS do DN sở hữu là một phần tương đối nhỏ trong toàn bộ thoả thuận => DN sẽ hạch toán tài sản này là BĐS đầu tư.
Ví dụ: DN sở hữu toà nhà cho các đơn vị khác thuê làm văn phòng (cho thuê hoạt động) đồng thời cung cấp dịch vụ bảo dưỡng và an ninh đối với toà nhà cho thuê này.
– Nếu một Công ty con cho Công ty mẹ hoặc Công ty con khác trong cùng một tập đoàn thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một BĐS:
=> BĐS đó được hạch toán là BĐS đầu tư trên Báo cáo tài chính riêng của Công ty con có BĐS đó hoặc Báo cáo tài chính riêng của Công ty mẹ nếu Công ty mẹ cho các Công ty con thuê (nếu nó thoả mãn định nghĩa BĐS đầu tư), nhưng không được phản ánh là BĐS đầu tư trong Báo cáo tài chính hợp nhất.
2. Kinh nghiệm Đầu tư bất động sản cho người mới
1. Trở thành nhà đầu tư thụ động
Biến các khoản đầu tư bất động sản thành những nguồn thu nhập thụ động có lẽ là hình thức đơn giản và dễ thực hiện nhất, đặc biệt với những người chưa có kinh nghiệm, kiến thức cũng như hạn chế về nguồn vốn. Bạn có thể bắt đầu từ việc cho thuê nhà, đất hoặc đầu tư thông qua các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs).
2. Hợp tác cùng nhà đầu tư có kinh nghiệm
Hợp tác với những người có kinh nghiệm hơn bạn sẽ mang lại giá trị to lớn. Việc tạo ra những mối quan hệ này có thể giúp bạn đưa ra quyết định đầu tư hợp lý, bù trừ cho điểm yếu thiếu kinh nghiệm của bản thân. Hãy coi những mối quan hệ này là nền tảng cho sự gắn bó lâu dài.
3. Tham gia các lớp học/tư vấn từ những nhà môi giới
Để đầu tư bất động sản, bạn cần trang bị kiến thức phù hợp. Vì vậy, bạn có thể bắt đầu bằng việc tham gia một số khóa học về bất động sản hoặc tìm kiếm sự tư vấn từ những nhà môi giới uy tín, những người có đủ trình độ chuyên môn và kinh nghiệm thực tế.
4. Giảm thiểu rủi ro tài chính cá nhân
Là một nhà đầu tư chưa có kinh nghiệm, bạn nên bắt đầu bằng những khoản đầu tư có giá trị nhỏ. Không nên đặt quá nhiều kỳ vọng và làm việc một cách khoa học có thể giúp bạn giảm thiểu rủi ro về mặt tài chính cũng như tiết kiệm sức lực.
5. Nên bắt đầu từ thị trường nhà đất
Có rất nhiều phân khúc khác nhau trên thị trường bất động sản, có thể kể đến một vài thị trường cốt lõi như nhà đất, bán lẻ, văn phòng hay một vài thị trường ngách như công nghiệp, logistics,… Dù vậy, thị trường nhà đất vẫn được các chuyên gia của Forbes đánh giá phù hợp nhất dành cho các nhà đầu tư mới bởi kiến thức đơn giản, tính đặc thù không quá cao cũng như dễ tiếp cận, nguồn vốn đầu tư ban đầu vừa sức với nhiều người.
6. Tìm kiếm cơ hội từ những thị trường mới
Như đã đề cập, bạn nên bắt đầu tham gia thị trường bất động sản với những khoản đầu tư quy mô nhỏ. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa bạn chỉ tập trung vào những khoản đầu tư đó. Song song với đó, hãy tìm kiếm có hội ở những thị trường mới, những khu vực địa lý khác.
7. Thành lập Doanh nghiệp Hợp danh TNHH (Limited Partnership)
Doanh nghiệp Hợp danh Trách nhiệm hữu hạn (LP) là một mối quan hệ đối tác được tạo thành từ hai hoặc nhiều bên khác nhau. Nếu sở hữu tham vọng lớn, cùng với đó là việc coi bất động sản như một công việc fulltime, bạn có thể thành lập LP để có thể học hỏi cách quản lý tài sản, cấu trúc kinh doanh,…
8. Tìm kiếm những khoản đầu tư trong ngắn hạn
Nếu đã đầu tư vào cổ phiếu và trái phiếu, bạn có thể nhận ra bất động sản rất khác biệt bởi nó là một tài sản vật chất. Tất nhiên, bất động sản đa số là những khoản dầu tư dài hạn. Dù vậy, đối với người chưa có kinh nghiệm, bạn có thể tìm kiếm những tài sản ngắn hạn để có thể học cách tính lợi nhuận cùng những chỉ số khác.
9. Giúp các nhà đầu tư khác tìm kiếm khách hàng tiềm năng
Bạn có thể xây dựng mối quan hệ win – win với những nhà đầu tư khác bằng cách giới thiệu cho họ các đối tượng khách hàng tiềm năng. Từ đó, họ cũng có thể giúp bạn bổ sung kiến thức, trau dồi thêm các kỹ năng cơ bản của bất động sản hoặc xa hơn là có thể cùng nhau hợp tác.
10. Trở thành một nhà đầu tư hiện đại
bất động sản ngày nay có đôi chút khác biệt so với những năm trước đây. Sự bùng nổ của công nghệ buộc các nhà đầu tư cũng phải thay đổi. Do đó, nếu muốn trở thành một nhà đầu tư hiện đại, bạn cần quan tâm tới lĩnh vực công nghệ và cập nhật một số ứng dụng hữu ích thường được các doanh nghiệp bất động sản lớn sử dụng.
11. Lập kế hoạch ngân sách và tài chính
Cuối cùng, đồng thời cũng là một trong những bước quan trọng nhất khi đầu tư bất động sản. Bạn luôn luôn phải có một kế hoạch tài chính cùng ngân sách rõ ràng để tránh phát sinh những khoản chi phí không đáng có, qua đó giảm thiểu rủi ro.
3. Lý thuyết đầu tư bất động sản cần nắm vững
Lựa chọn loại hình đầu tư phù hợp
Mặc dù được coi là một trong những kênh đầu tư sinh lời ổn định và bền vững nhất, khách hàng vẫn cần thận trọng khi ra quyết định để hạn chế những rủi ro tiềm ẩn. Trước sự phát triển vượt bậc của lĩnh vực bất động sản, thị trường địa ốc xuất hiện hàng loạt loại hình từ nhà phố, biệt thự, căn hộ đến đất nền hay nhà đất phục vụ cho kinh doanh thương mại,…
Do đó, người kinh doanh nên hiểu chính xác khái niệm bất động sản, sau đó tìm kiếm giải đáp cho câu hỏi: “Lựa chọn hình thức đầu tư nào để việc đầu tư mang lại hiệu quả?” Đây cũng chính là kinh nghiệm đầu tư bất động sản đầu tiên mà khách hàng cần lưu ý.
Trước hết, khách hàng mới gia nhập kênh đầu tư này cần hiểu bất động sản là gì cũng như những kiến thức nhất định về thị trường bất động sản. Đồng thời, nhà đầu tư nêm xét đến khả năng tài chính của bản thân phù hợp với loại hình nhà đất nào, xây dựng kế hoạch tài chính và tính tới các khoản phải vay ngân hàng trước khi chính thức ra quyết định đầu tư.
Cân nhắc vị trí bất động sản
Kinh nghiệm đầu tư nhà đất tiếp theo mà giới chuyên gia đưa ra là tìm hiểu tiềm năng sinh lời từ vị trí của dự án – một trong những yếu tố hàng đầu quyết định giá trị bất động sản.
Cụ thể, những dự án nằm trên các nút giao thông trọng yếu hoặc gần các trục đường huyết mạch, tạo điều kiện thuận tiện di chuyển sẽ được nhiều khách hàng mua để ở quan tâm hơn, từ đó đảm bảo tính thanh khoản cao cho sản phẩm bất động sản.
Trong trường hợp nhà đầu tư muốn “xuống tiền” vào phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng hoặc bất động sản thương mại, chỉ phục vụ mục đích cho thuê, những dự án có mật độ cư dân dày hoặc đông khách vãng lai sẽ mang đến mức lợi nhuận vượt trội hơn.
Bên cạnh đó, cộng đồng cư dân sinh sống và làm việc xung quanh bất động sản cũng có những ảnh hưởng nhất định đến khả năng sinh lời trong tương lai. Do đó, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ lưỡng về phân khúc khách hàng mà dự án hướng đến, thu nhập bình quân cũng như mức sẵn lòng chi trả của người dân, đảm bảo việc kinh doanh hoặc cho thuê lại đều đem lại hiệu quả.
Xem xét khả năng tài chính
Xây dựng kế hoạch dựa trên nguồn lực tài chính cũng là yếu tố quan trọng, là kinh nghiệm mua đất đầu tư mà ngay cả giới chuyên gia cũng cần cân nhắc. Điều này giúp nhà đầu tư xác định được bất động sản phù hợp với ngân sách cá nhân, đồng thời là cơ hội để xem xét kỹ lưỡng về trường hợp vay vốn ngân hàng, các khoản lãi và khả năng chi trả đúng thời hạn.
Nhà đầu tư sẽ hạn chế tối đa rủi ro có thể gặp phải nhờ kinh nghiệm đầu tư bất động sản này. Ngoài ra, khách hàng cần nắm bắt kịp thời tình hình thị trường để đưa ra quyết định đầu tư phù hợp. Ví dụ, các nhà đầu tư nên mua bất động sản vào thời điểm thị trường chạm đáy bởi đây là lúc giá bất động sản gần với giá trị thực của sản phẩm nhất và bán vào giai đoạn thị trường đã hồi phục, có sự gia tăng trong giá bán.
Chú trọng đến cơ sở hạ tầng của dự án bất động sản
Kinh nghiệm đầu tư nhà đất mà hầu hết các nhà kinh doanh “sành sỏi” đều nhấn mạnh là chú trọng tới cơ sở hạ tầng, hệ thống cảnh quan tiện ích và mạng lưới giao thông xung quanh dự án. Những sản phẩm bất động sản này luôn được dự báo sẽ có khả năng sinh lời cao do hiện nay, nhu cầu sở hữu chốn an cư thoải mái, đầy đủ tiện nghi được xem là yếu tố quan trọng hàng đầu với cộng đồng cư dân hiện đại, đặc biệt là tầng lớp thượng lưu.
Theo nghiên cứu từ các đơn vị kinh doanh bất động sản, giai đoạn 10 năm trước, nhà liền thổ là lựa chọn hàng đầu của người dân nhờ tính pháp lý hoàn thiện thì vài năm gần đây, xu hướng mua nhà thị trường địa ốc đã có sự thay đổi lớn. Cụ thể, các sản phẩm bất động sản nằm trong các khu đô thị lớn, được quy hoạch đồng bộ, thừa hưởng hệ thống dịch vụ, tiện ích đa dạng đang ngày càng hấp dẫn cộng đồng khách hàng mua để ở và cả giới đầu.
Nhu cầu này đặc biệt tăng mạnh từ quý I/2020 – khi dịch bệnh Covid – 19 bắt đầu bùng nổ. Sở hữu hệ thống công trình tiện ích toàn diện và cao cấp như bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại, công viên, vườn cảnh quan,… các khu đô thị mang thương hiệu Vinhomes kiến tạo chuẩn mực sống hiện đại, thịnh vượng cho cộng đồng cư dân, hứa hẹn mang đến tiềm năng sinh lời vượt trội cho các nhà đầu tư thông thái.
Kinh nghiệm đầu tư bất động sản – cung cấp đầy đủ tiện ích, dịch vụ
Tổng kết
Trên đây tổng hợp những kinh nghiệm đầu tư bất động sản mà các người mới gia nhập lĩnh vực kinh doanh địa ốc nên quan tâm, nhằm đưa ra những quyết định sáng suốt và nhạy bén nhất